中新经纬客户端2月2日电 (董湘依)“这个政策如果严格执行，对于行业来说有着核弹级影响。”在北京发布租赁市场新规后，有专家如此对中新经纬记者感叹。2日2日，北京市住建委、市市场监管局、市金融局、市网信办、北京银保监局五部门发布《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，《通知》将于3月1日正式实施。春节前，北京对租赁市场的整顿终于拉开帷幕。
北京市住建委网站截图
此次北京《通知》有三个内容最关键——
第二、住房租赁企业向承租人收取的押金应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。
第三、银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。这三条内容其实管控了三种资金，包括租金、押金和首付贷资金。
严禁“长收短付” 长租公寓禁收三月以上租金
《通知》明确，限制租赁企业“资金池”，严禁“长收短付”，住房租赁企业向承租人预收的租金数额原则上不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配。
房产公众号“京房字”指出，针对蛋壳公寓事件暴露出来的问题，此次出台的新规逐条逐项的提出了规范和监管的具体措施，全篇几乎90%以上，都是如何规范住房租赁、保护房主和租客双方的合法权益，避免租赁交易风险的。
首先，租金的“长收短付”是长租公寓的最大问题。长租公寓向租客一次性收取半年甚至一年的房租，却按季度甚至按月支付给房主，形成自己的资金池，而且一旦资金链断了，房主收不到租金，但租客预交的长期租金又要不回来，损害了房主和租客的利益，形成了矛盾纠纷。
对此，《通知》中明确规定，住房租赁企业向承租人预收的租金数额不得超过3个月租金，收、付租金的周期应当匹配。也就是说，长租企业找租客收的租金，最多也就是按季度交。而且如果租客是按季度交租的，那么长租公寓给房主也应该按季度支付房租。
中原地产首席分析师张大伟告诉中新经纬记者，“北京的调控新政策要求限制租赁企业‘资金池’，严禁‘长收短付’，不准超过3个月租金，这就代表了这类租赁企业基本失去了挪用资金池的可能性。”
资料图 中新经纬摄
资金池没了！租金贷不得打给长租公寓
其次，租金贷也是这次蛋壳事件中暴露出来的一个大问题。业内人士指出，租金贷最大的问题，就是本应放给租客的贷款，却被直接转付给了长租公寓，成为了长租公寓扩张的资本。
因此，此次北京《通知》中明确，银行业金融机构、小额贷款公司等机构不得将承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。
也就是说，租客申请了贷款，可以直接把贷款发放给租客，其用于支付房租。或者是签订协议后，发放给房东，用于租客支付租金。反正就是不能给长租公寓企业。
另据新京报报道，北京市住建委表示，此前已经预收租金超过3个月的部分和存量“租金贷”，租赁企业要建立专户逐步化解。
押金须纳入专用账户托管，企业不能擅自动用和挪用
押金同时也是之前长租公寓矛盾纠纷中的一个重要问题，租客的押金交给了长租公寓，但出现纠纷时，长租公寓无法给房主退还押金。
此次《通知》要求，长租公寓企业向承租人收取的押金，应当通过北京房地产中介行业协会建立的专用账户托管，收取的押金数额不得超过1个月租金。
这类似于二手房交易的资金监管，由一个专门的账户来托管，长租公寓企业不能挪用。
《通知》规定，长租公寓企业应于合同终止后2个工作日内通知北京房地产中介行业协会退还押金，中介协会应在1个工作日内将押金的本金和同期存款利息退还给承租人。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，对于租金来说，杜绝了“长收短付”的现象，防范长租公寓企业赚“差价”，这也是为了规范租金的使用。而对于押金来说，既规定了押金只能收取一个月的水平，同时也明确了押金托管的概念。
张大伟认为，没有资金池，没有租期错配就不再有暴雷的可能性，所以北京的调控解决了根本问题，只要严格执行，这个行业将出现颠覆变化。
“租赁市场因为不需要过户确权，所以很难监管，包括之前的不准隔断等政策，大部分公寓企业并未执行，所以这一长租公寓政策如果严格执行，对于行业来说有核弹级影响。但具体的政策影响还要看落地执行情况。特别是大部分大型公司是否执行。”他补充道。
官方喊话：坚决叫停以圈钱为目的大搞金融化、资本化的邪路歪招
据“京房字”号，北京市住建委有关负责人表示，近年来各地长租公寓爆雷事件频发，究其原因，多为抢占市场、扩大规模，采取高进低出、长收短付、租金贷款等违规行为盲目扩张，导致其经营难以为继。
共性问题，一是以互联网思维主导经营，通过烧钱、冲量、包装上市方式实现套利，经营模式风险高。
二是长期依赖于股权融资，靠股东输血维持经营。资本在租赁市场等民生领域跑马圈地的同时，又千方百计规避社会责任。
三是通过银行租金分期贷款变相融资，直接形成资金池，走上高杠杆疯狂扩张之路，并转嫁风险，使社会被动埋单、政府被迫接盘。
北京市多措并举贯彻落实“租购并举”国家战略，大力培育和发展住房租赁市场，支持和鼓励长租企业规范、稳健经营，对以圈钱为目的大搞金融化、资本化的邪路歪招，北京市将会坚决叫停，主动引爆。
来源：中新经纬
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