问：大神你好，想咨询下，目前一套龙岗中心城自住房，准备出售。售后预计手里 250万现金可做首付，有三成房票。月供可以承担到2万。 需求是：1、自住为主，现房最好，保守三房，四房更好，但要有升值空间；2、还没小朋友，学位短期不考虑；3、希望买在龙华坂田这些，因为工作地点不确定，考虑深圳中间位置。出行不依靠地铁，有最好。 需求要素中需求排序从高到低位：自住舒适度、升值空间、商业、地铁，学位 目前几种方案在纠结，第一，买民治金地梅陇镇这些旧房子，可以买到四房。第二，买热点区域，上塘龙华，只能买3房。第三，买大运片区。 希望您给我建议，买哪个区域，买哪个楼盘。
答：你好，工作在坂田，考虑自住建议关注上塘和坂田。大运虽然属于东部龙头，但是未来如果换了西部工作，通勤时间太久。 龙华的梯队划分其实很明确 1梯队：深高北红山四神盘、深外北白石龙次新刚豪 2梯队：红山二线、白石龙民乐次新普宅、上塘龙胜 3梯队：民治、龙华、观澜（是另一个大板块，还不成熟） 首付250，建议在第二梯队中淘笋。 书香门第名苑、龙悦居、金地上塘道或潜龙曼海宁。
问：老师您好，请问龙华的龙悦居，南二外学位房，双实验南天二花园，香蜜湖明德香荟雅苑。应该如何选择 考虑投资优先，学校个人理解似乎应该都可以。请您指导，感谢
答：什么样的房子会涨？ 近两年看，绝大多数的学区房都在涨。 恒裕和悦府也在涨？是因为学位吗？绝对不是！ 松坪村也在涨，连几年不动的君逸世家、花样年小户型也在涨。 这是什么逻辑？ 答案是，涨的是稀缺。 人民日益增长的学位房需求； 供应紧张的优质豪宅需求； 优质片区的最低总价需求。 上述盘在自身所处的片区内，是稀缺的，所以涨。 明德有相当一部分生源来自于非地段生，而且本身是小班制，参加考试的人数并不多，在片区所能提供的学位也比较少，导致这个学校没有被广泛的炒作。 再加上，花园小、楼龄老、单价高、总价起点高，所以成交量并不大。 南二外本部学位，且连年雄踞南山榜首，只要成绩不滑坡，学位房永远涨的魔咒就不会被破除。 这几个选择对比，优先南二外，但是也需要看具体的房源和价格。
问：十三哥，经过考虑决定在罗湖片区买房，目前是深圳首套，预算总价在320-360万左右的房子。需要和父母同住，还有老婆小孩。这个预算买龙岗选择可能多一些，但是想想还是犹豫了，觉得买了那边以后换回市区难度可能更大。家人的工作地点离罗湖比较近，而且相对而言罗湖这边的教育医疗资源会好一些。我考虑自住长期持有并兼具升值空间（比如像您所说的还有上升空间的学位房），但是罗湖很多老破小，坑太多，麻烦请您帮我推荐一下，非常感谢您的帮忙
答：深圳优质的教育资源都在关内 如果是单纯的学校肯定买南山和福田.罗湖 如果是自住加学校加方便就买龙岗 给孩子更好的教育和圈层尽量还是在南山.福田.罗湖（毕竟同学圈都不同） 罗湖目前300-400W总价可选择面还比较广，15年之内的楼龄、塔楼，避免楼龄过老或者户型奇葩。 考虑投资，可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区，并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，增值潜力更大；
问：老师您好，最近在看二手房，准备自住加孩子上学，招商依山郡，万科四季花城，泰和花园的三房，求指点，谢谢
答：1.招商依山郡是深中龙岗分校，深中的范围都是次新房，生源好，东进战略教育也会被重视，关外的学区会逐渐崛起，大运的兴起也是对深中龙岗分校的利好。 深圳最紧缺的除了商品房就是学校了，建设学校的速度赶不上婴儿的出生速度。随着二胎的放开和深圳开放的政策，未来涌入的人口更多，学校更为紧张，相对应好的学校更具价值，招商依山郡的价值一直被低估，龙岗除了私立百外以外排名第一的学位房，大运的崛起和地铁16号线的开通将推动这一区域的房价上涨。 2.万科四季花城 好多做地产的朋友都住这里，买得很早了，后面慢慢又都搬回南山福田。 四季花城确实是一个很经典的地产项目，在楼梯房时代的尾声、用传统欧洲街区的尺度和设计做出的大社区、小花园楼盘。 这个项目成交非常活跃、在楼梯房里比较反常，这个跟万科品牌和楼盘品质有强关联，确实是品质有保证、地段位置也足够好。 喜欢安静小花园、邻里氛围的可以选择这里自住。但投资确实不建议，现在购房者的居住习惯和审美取向已经发生了变化，长期这里可以跑平大市，仅此而已。 户型的实用率是真高啊，尽可能选有电梯的房型吧。 3.罗湖布心片区前景不看好 第一，这两个区域都是沉没板块。 第二，再叠加八九十年代的老房源。 升值层面肯定不要有太大指望。但从自住的角度，我们要感谢被资本横扫过数轮的深圳，还有这样的洼地为刚需存在。 这两个区域，我会更推荐龙华地铁口，毕竟还有红山上塘的带动，加上老城区的旧改利好。 这3个盘关注学位和自住建议首选招商依山郡
问：你好，十三大大，看了你和大家互动留言，对你的信任感已建立！想问一下 1.莲塘鹏兴花园2套房，各124平有电梯和184（复式）平但小区旧，均靠地铁，和老人家各住一套，想整合一下，想留一套，再置换一套大的和老人一起住，可选在哪里好？还是不留，再进有投资潜力的？ 2.沙头角的海景房是否有投资潜力？
答：你好，感谢信任！ 罗湖以前也分析过很多次，整体跑输大势，只有学区房能跑赢大盘，但是随着罗湖的生源老化，未来竞争力可能会逐渐降低。 建议出手裂变。 盐田大鹏属于旅游地产，不在考虑范围内，投资价值不大。 自住可以考虑入手福田核心区，投资还是首选南山和宝安。
问：大师，请问沙井的万科星城和海岸城的投资价值如何。400万，是投资沙井海岸城，还是投资南山的学区房（一房）
答：2020值得推荐的一手刚需盘（推荐秩序按照排名）： 沙井海岸城（深外学位，片区标杆、地铁口、大商业）； 金融街华发融御首府 （热点片区、大品牌）； 电建洺悦府（热点片区、大品牌）； 宏发万悦山 （热点片区）； 合正观澜汇二期 （区域标杆、地铁口）。 万科星城是沙井中心，等沙井建设完成，海岸城开业，再加上万科物业优势，5年以上万科星城也是不错的。 400万在南山能淘到的高性价比楼盘很少，如果有性价比高的也可以考虑。 投资角度看 优先面积。 感谢赞赏！
问：我想咨询什么是全款抵押贷款？
答：找垫资公司配合全款买入，过户之后迅速做抵押，最多可以抵押7成出来，相当于首付3成。
问：湾玺公寓，自住和投资可以吗？
答：公寓不在我们的推荐范围内 高端公寓和普通公寓其实是两种产品，一种空间上极尽奢华，一种鸽子笼居多，高端公寓多有稀缺景观资源加持，核心地段，土豪用来消费自用的，所以具备圈层属性。 普通公寓呢，人们只是用来当作一个跳板，最终还是为了升值，买入都是要抛出的，所以这两者供求都有区别。 当然，要真正的高端公寓才值得拥有，比如京基御景峯那种伪高端公寓，虽然也有景观，但是鸡肋的夹心位置，也让它高端不起来。 所以，如果你的底层充足，是可以入手1套高端公寓自住的，产品多元化。
问：老师好！我们一家三口目前自住景蜜村，唯一住房，我和老公都在福田工作，小孩7岁，老人要帮忙带小孩有时会过来一起住。房子老，无电梯，只胜在户型方正实用率高。因另外一套小两房前两天刚出手，想买一套福外初中的学位房，首付570万左右。本来考虑自住，万科城市家园和天健花园大三房基本都要1300万左右。馨庭苑和幸福家园虽然单价低，因为物业问题实地看后又不太想入手。现在犹豫是只买了学位上车，剩下的投资以后再置换，还是将就买来学位加自住的。也曾经动过卖掉景蜜村的念头，又因为实际自住舒适下不了决心。周围翔名苑去年也划入福外，华盛领寓港式建筑有考虑，紫薇阁和赛格景苑又太老。恳请老师给予指导，万分感谢！
答：你好，景蜜村这类老破大横盘3年终于盼来一轮涨幅，未来的趋势大概率也是易横难涨，当下最正确的做法是出手后置换。 1300万总价的物业一定要考虑你的房子为什么会涨到2300万涨到这个价格什么样的人来买这样的物业一定是置换的人群（他们对产品 学位 地段都会有要求） 总价1000以上，生活半径在福田，个人倾向在香蜜湖片区选择，圈层更存粹。属于福田人民的终极改善置业板块。 其次是学位，自住和投资分开的打法： 学位关注金茂礼都、群星广场这样的带一梯队中学学位的福田小区。 现代之窗、福源花园、紫薇阁这样带福田二梯队学位的小区。 投资关注南山和福田的次新盘。
问：十三老师好！不懂操作不懂付费！见谅！本人36岁，深户三口之家，孩子在读育才二小四年级，自住文竹园二期，贷款130万左右，个体经营，今年情况不太乐观，收入暂不考虑进去。鉴于目前深圳楼市环境，综合关内老破小与关外新盘次新盘价格差在缩小的情况下。也看到您关于育才系的看法。各方面因素考虑换新。1，文竹园继续持有再等涨幅，加按揭杠宝中小户型4到5百之间。三年后两套合并一套换大房，求整体跑赢大势。2，抛售文竹园买关外宜居新盘，两年后交房，要在蛇口租两年房为孩子上学。3，按兵不动。谢谢建议！
答：你好，蛇口楼龄分化，老盘不值得投资，涨幅也跑输周边次新。 如果最终还是要回到蛇口，建议现在淘蛇口次新盘。比如：南海玫瑰园和雍景湾。 另外太古城、海境界也可以考虑。
问：老师您好！我目前有一套自住房，在我先生名下，我个人名下无房无贷，现有资金100万，想入手一套关内学位小两房，现在有个困惑：因我和先生上班地点一个在沙头角，一个在科技园，能否推荐一下买在哪个地方合适？有推荐的楼盘吗？
答：您好，首付100，关内学区房，符合你要求的可以在罗湖找找。 可以关注笋岗、水贝、湖贝旧改辐射区，并且带有深圳小学、翠园东晓、螺岭这些名校的学区房，增值潜力更大；
问：老师你好，我龙岗北通道，珑禧雅园有套房子，158平的，现在是否可卖掉，置换宝中？龙岗房子涨的很慢，我是一五年买的
答：你好，感谢赞赏！ 珑禧雅苑是15年炒房客高评高贷的重灾区，以为深圳能像上海一样由市区像周边扩散，但是没想到深圳发展一路向西。 东边也能发展，但是周期要多久，未可知。 想要短期内的确定收益，建议置换到西部，宝中 碧海 沙井 光明都是不错的板块。
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