这些天在与来咨询的网友沟通中，经常聊到一个叫楼面价的概念。起因是我在追问他们为什么买房的原因，大部分回答是芜湖楼面价创新高，所以房价一定会涨。鱼眼不能说他们错，又不能说他们对。
因此，今天开个普及贴，说一说近来的土地价格和连连创新高的楼面价。他们与房价到底有着什么样的关联。
先澄清一个“事实”，最近几年里芜湖的楼面价是“恒定”的，几乎定在了4777元/平，这是由于芜湖实施了土地的最高限价决定的。之所以有楼面价创新高的“错觉”，是开发商们把房企竞缴的代建资金算到了土地成本里去了，但按芜湖的政策，这两笔资金是两回事，因此纳入备案价的只有土地成交价，而没有代建资金。
这是“歪理”，在成本计算中是通不过的。但芜湖确实这么执行的，跟其他城市竞自持是一个道理，只是方式不同罢了。如果房企没有“有技巧”地做到成本转移，楼面价与芜湖备案价之间是没多大关系的。
但，事在人为，“歪理”也常常在实际的操作中被整成事实上的房价水平。给购房者造成了实质性的影响和印象。因此，一看到楼面价就会想到将来的房价。
此外，楼面价创新高还有一个比较主要的原因。疫情爆发的去年年初，为了稳定市场预期，地方政府曾经不约而同地出台了“救市”政策，其中有一条就是土地出让。地方政府通过积极地出让核心区域的优质地块来吸引房企投资，以达到稳定楼市预期的目的，这也是符合三稳政策精神的。
熟悉芜湖房地产市场的现在可以扳手指头数一数，去年到现在为止，芜湖出让的地块是不是大部分都集中在城南，城中区域。连一向“无地可卖”的镜湖区，去年一度成为土拍的主角，成为芜湖楼市的领军区域。换言之，优质地块的接力出让，也在某种程度上推高的土地楼面价，符合楼市的地段定理。
为什么近年来的楼面价屡创新高？一个政策调控的原因，地方政府的初心是通过增加房企成本，来掣肘拿地决定，但实质上还是执行了价高者得的拍卖原则。又因疫情的出现，加大了优质地块的出让频率，利用的地段原理，事实上又创造了新的楼面价。
如果第一部分的事实，我们是认可的。也就是说在楼面价没变（代建资金不计入土地价格）的基础上，芜湖房价还是涨了，这其中又是什么原因呢？唯一的解释就是市场需求。芜湖楼市库存保持在合理的区间内，政府加大土地供应，造成火热的土拍氛围，拉动了消费预期，扩大了市场需求。
那么问题就来了。老百姓以楼面价作为其积极入市的动力，这实际上是一种成本思维——因为土地价格涨了，所以房价涨了；因为面粉涨了，面包的价格也会跟着涨起来。由此推动了市场需求，变成了市场的供需关系，导致有些楼盘供不应求。
成本关系到需求关系的转换，可能是有专业知识的欠缺，如果外部的舆论不专业的宣传，就会在市场上形成这么一个怪圈，只要政府一卖地，行情就涨一波。但政府卖地的初衷之一只是为了平衡供求关系——毕竟市场库存在这里，不能不增加土地供应。
但是，更严重的问题就出现了：不论有没有切实的需求，大家都要求买房或者换房。问题的关键绝大部分购房者都是通过高杠杆来实现的。
不论是地价推动房价，还是房价推动地价，应该说到最后都是由需求推动的。但需求又非无止尽的，在芜湖这样一个内需型的市场里，这一波需求潮很快就会耗尽，届时我们又将如何实现“三稳”呢？
后面的麻烦就很大了啊！鱼眼之前表达过，中国所有的问题只有通过不断的发展来解决。要解决未来需求不足的问题，只能依赖老百姓对住房的需求，依赖居民收入的提高，依赖进一步的城镇化。这三个问题又将问题抛给了经济发展，那么，老百姓对楼市趋之若鹜时，是不是也要关心一下芜湖经济发展可能遭遇到的困境？而非只是看得见，又是似而非的楼面价？
鱼眼相信现在买房不单只是冲着居住去了，一个内需型的市场不缺房子住。那么，就必然冲着投资去的。一两百万的投资，就看楼面价吗？难道不需要参考一下城市价值和发展潜力，以及发展中出现的阶段性问题？
历史上有多少成功的经验和惨痛的教训，买房的钱大多来自银行，大不了就给银行呗，更何况还有无所不能的政府撑着呢。
早上遇到一个在南京有房产的网友咨询，他想在芜湖买房，总房款的八成他准备让银行帮他出。哎呀，银行真是大慈善家啊。早上又看到隔壁城市的土拍，他们的楼面价又涨了，呵呵，房价又要涨？
这楼市真魔幻！我是鱼眼，下期再见！
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