“每当夜幕降临，我已点燃火把，驱散黑暗。”
这是我在2018年的今天，写在笔记本的一句话，那时正值第一波大调控降临，楼市乌云密布，买卖双方颤颤巍巍。
房地产周期是“周期之母”，盛极而衰，衰极而盛，总是一进一出。
但这两年，我们用政策手段“烫平”了周期，市场被按在地上训诫，从桀骜的鹰变成了温顺的鹿。
这固然是好的，房地产涉及民生百态，理应满足底层居住需求之上，再谈经济价值。
眼下楼市，是上半年大型调控后的成果，但这成果说实话有些沉重，整个市场一下子没了“活力”。
身边的朋友，开始分开站队。
一方是刚需无房派，心中只有一个念想：“善恶终有报，早跌早超生，再跌我就买”。
另一方是多房派，睡不着觉，对手中房子的去留，心存疑惑，有些人还得了“恐慌焦虑症”，干脆全卖了租房住。
无论哪一派，终究都掉入了“情绪博弈”陷阱。
这是因为在市场涨跌的舆论声中，人性的弱点往往会被放大，无法冷静思考，容易形成情绪化交易，终究沦为被割的韭菜。
对此，巴菲特的老师格雷厄姆，提出了穿越周期的“二段论”：
一是有一个正确合理的思考框架让你能够做出正确的投资决策；二是有一种能力让你控制住自己的情绪以避免破坏这个思考框架。
那么现在闭目自问，自己做到了哪几点？如果做不到，那就请静下心来，读完下面的文字。
要想看懂楼市周期，你的眼睛需要一种能力，“调距”。
既可以看懂大趋势，也能搞清楚小波折。
很多人问我，今年为何这般凶狠地调控，不留余地。
其实，“房住不炒，长效机制”是表面大主题，而深处，是预防房地产带来的潜在“系统性风险”。
两年疫情，彻底打乱了全球经济周期，全球放水成为一个定式，无论哪个国家，都解决不了“楼市资产避险”的死命题，房价上涨压力太大了。
地产咨询公司莱坊的数据显示，截止今年6月的12个月内，55个国家的平均房价年增长率升至9.2%，三分之一的国家出现了两位数的价格增长。
在这里面，我国房价的增长率还是偏低的。
换句话说，如果今年不出台“二手房指导价”定向冻结楼市，会出现比2015年那波大潮更为凶猛的涨势。
即使眼下的楼市如此“冷”，但从全年的交易规模上讲，今年要比去年有确定性的增长。
贝壳数据显示，过去15年，北京年平均成交15万套，上海21万套，而今年，前8个月，北京同比增长45%，上海是31%。
再看全国，前8个月全国新房销售面积，同比增长16.5%，销售额同比增长24.5%，是历史最高水平。
直到八月后，整个市场才开始掉头向下。
当你以为很惨的时候，把视野调得远一些，发现一切并没有那么惨，只能看到眼下的人，自然会被情绪所牵连。
楼市永远会遵循一个法则：
调控可以抑制需求，但不会消灭需求。
拿深圳举例，国庆假期二手房基本冻结，但是你去看新房，销售情况还要比平均水平好一些。
深圳二手房现在成交已经进入冰点，接下来就是价格下跌，直至价格跌到合理区间，成交反弹，然而进入下一轮上涨周期，它也是反复的。
讲这些的原因只有一个，我不偏向于涨也不偏向于跌，任何情绪上的涨跌都是耍流氓。
一个成熟的楼市参与者，真正要做的是，是不被市场舆论带情绪，而是把心思全部放在搭建“思考框架”上。
如果你真的能理解这句话，恭喜你，你现在起码是楼市中级玩家。今天，我继续给大家聊聊，思考框架最重要的基础，“选房”。
有一句话说得好，选房就是一件不断妥协的事情。
因为这个世界上，永远有最贵最好最大的房子，但你的资金有限，那么就必须在诸多条条框框中，有的取舍。
那么在大城市买房，如果考虑房子的升值，各项因素如何排列呢？
答案是：
交通条件、教育资源、小区规划、生活配套。
拿交通条件来说，最重要的是地铁，其次是公交，然后是高速路口、火车站、机场。
在交通条件的选择上，我曾经看到过很多被坑的经历。
昨天，就有一个读者咨询说：“我们这个城市马上要开通高铁，火车站周边的房价在迅速拉升，售楼处清一色的广告语“高铁上的宝藏盘”，自己也想买一套。”
这就是典型的被交通概念所误导。
交通条件的本质是“以时间换空间”，提高城市出行效率，讲究便利性和频率。
试问谁会因为要出远门，把房子买在高铁口上，即便是双城生活，高铁也是低频率的交通方式，而且噪音和杂乱的人流会影响居住环境。
同理于机场，大多数城市现在喜欢造什么“临港概念”，但目前就国内来讲，没有一个以机场为核心的区域，房价能扛得住调控。
地铁则不同，是所有城市，最主要的出行方式。如果按照“3公里有地铁”为地铁房，全国有大量数据证明，地铁房要比非地铁房的价格高出不少，尤其是新增地铁，1公里范围内的新房价格至少上涨26.49%。
对于大多数刚需购房者，尽量选择在地铁周围，如果买不起城内，在郊区也要围绕着地铁来买房，保值性是没有问题的。
教育因素，仅次于交通，排名第二。
经过上半年教育调控大风暴后，整个市场对学区房的预期直接破碎。
但是学区房不同于学位房，所有有孩子的家庭，无一不想让孩子进入好的学校读书，这个供需杠杆是永远不可能端平的。
即便是全部学校进行教师轮岗，但要想让学校达到一样的教学水平，也是需要漫长的时间，而且，生源的影响非常重要。
所以在我的理解中，头部学区房会被拉下来，但中部学区房依旧是众多家长主动选择的对象，换句话说，优质地段的学校价值，是不可能被打掉的。
在教育因素的选择中，小学教育重视度排名第一，其次是幼儿园和中学。
生活配套排名第三位，价值排列依次为：
综合医院、购物中心、便利店、休闲广场、公园、百货商场等。
其实对于这个排名，我是有争议的。
根据我多年大量的咨询经验，大家在生活配套层面，对于商业的需求是排在第一位的，其次是广场和公园，最后才是医院。
商业是一个城市繁荣的体现，最好是开车10分钟内可以达到一个商场，能随时体验到线下购物娱乐消费的乐趣，这对于生活幸福感的提升至关重要。
我每次出差，基本会把酒店订在大型商场的周边，因为在这里，我能体验到一座城市的活力，在生活需求上，也可以及时得到满足。
贝壳研究院研究的一项数据特别有趣，“盒区房”。
意思是被盒马鲜生覆盖的房子，在市场中的受欢迎程度。数据显示，盒区房的便利性指数要比非盒房，高出20个点。
其次广场和公园。广场代表老少娱乐，公园则是对城市生态资源的占有。
贝壳在前段时间，对北京473个公园进行调查研究，发现7成的公园房（1公里内有公园），要比非公园房，价格高很多。
很多人去售楼处，面对销售描述的一系列指标，一脸迷茫。
那么小区规划最重要的到底是什么？
最重要的就是绿化，绿化率的高低，意味着开发商愿意花多少成本在不赚钱的地方上。
如果一个销售跟你把房子吹得天花乱坠，结果一看绿化10%，还是算了，这就是住在一个大广场上。
此外，还有车位比例、人车分流、容积率、大型社区、小型社区。
容积率高的不要买，尤其刚需房，很容易几十年后变成贫民窟。
在社区规模选择上，不要买几十栋楼的巨盘，也别买只有几栋楼的小社区。
太大不容易管理，而且人口杂乱，物业跟不上，太小的话基本没有小区配套。
户型的选择，这是最简单的也是最难的。
据我所知，房地产四十年，能把户型规划明白的开发商，少之又少，并不是他们没有能力，而是在户型设计跟收益之间，要博弈。
人们最的是采光、通风，坐北朝南为最佳，其次是东西向，主卧和客厅朝北的房子不要买。对于通风来说，厨房和卫生间带窗户是最佳的，退而求其次也要保证厨房的通风条件。
然后是得房率和空间比例问题。很多人买房不问得房率，结果纸面上房子很大，住进去特别小，这是因为大多数面积被公摊了。而且有的户型设计不合理，导致大空间浪费，也是不应该的。
最后大家的是阳台、飘窗、露台或者独立储物间问题，这些都是房子的附加值。
总之，户型的选择，一采光通风，二面积得房率，三附加功能，最后还要动线和静线是否分离。
这篇文章值得反复琢磨，其中每一部分都可以写成上万文字的分析文，这里浓缩，就是为了让大家心中搭建一个“思考框架”。
比如很多女性同志买房，房子的颜值，不考虑地段和交通，这是不可取的，因为未来面对市场，你换房的时候，卖不上好价钱。
还有很多男性同志，一味追求房子要和公司的距离短一些，结果公司在郊区，等到换工作的时候，房子也卖不上好价钱。
买房卖房，需要站在经济的角度去选择，在众多因素中相互取舍，达到跟自己经济能力匹配的上限。
也就是说，买房不要求稳，而是在保障生活秩序不被打乱的基础上，尽可能踮起脚尖，买最好的。这是肺腑之言。
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