高速马路、产业园、物流园、污水处理厂，这些与民生息息有关的基础设施，你有想过有24小时也能间接坐拥它们吗？
下周刚开始，这种机遇来咯！
作为全民理财标杆的公募基金，下周刚开始将有一大新品推出--公募REITs，这也是继货币基金、债券基金、股票基金、混合基金和QDII基金之后，公募基金的第六大投资新种类。
与以往全部公募基金最重要的不一样在于，公募REITs的投向是各类基础设施，它的收获来源是这些基础设施所发生的租金等收获。只要你购物挑选了公募REITs，等于间接变成了这些基础设施的"房东"。
只不过，即便变成这些基础设施的"房东"，也并不是稳赚不赔，就像租房子也存在空房期，这些基础设施一样也很有可能因为各种经营上的突发因素，导致租金等收获出现起伏，那么大自然会波及房东的收获了。
因此，对于这一即将上市的新种类，我们要花真金白银去买吗？是不是适合自己？还是要先进行一番分析判断。《每天经济新闻》记者就此专门研究了首批9只业务的各个要素，同一时间访问了多位专业人士进行解答，希望能让各位有最直观的了解。
自从去年4月，监管层宣布要开始试点公募REITs的消息一发布，这种品种当时就火了一把。之后的进度也是超级快，在基金集团积极筹备之下，首批业务通过层层审批和定价，即将在下周一（5月31日起）面向广大投资理财者正式发行。
而对于普通投资理财者来说，最核心的无非只是三个问题：公募REITs是什么？能不应该买？怎么买？今天我们就来回答这三个问题。
首先来说，什么是公募REITs。我们从其定义、结构特性、以及公募基金业务的对比三方面来解答。
REITs全称是Real Estate Investment Trusts，翻译为不动产投资信托基金。不动产各位很熟悉了，写字楼、高速马路、产业园区等等这些都是不动产，那么REITs只是通过向投资理财者发行收获凭证，投向这些不动产之后，再给投资理财者分配收获的一种投资基金。它发行份额，封闭运作，在二级市场上进行交易。
正如基金分为公募基金和私募基金，REITs也有公募私募之分。而这次发行的公募REITs，只是面向中小投资理财者、每一个体皆可投的REITs品种：不需要1个亿，就能参加一栋楼、一条高速马路这样的大项目。
由此可见，REITs投向的并不是各位熟悉的股票、债券，而是不动产，并且是经历过特别处理（即资产证券化，ABS）之后的不动产。因此，在业务结构上，REITs并不是直接在房地产市场上买下一栋楼、坐拥这栋楼的主权，而是买下这栋楼发行的ABS业务，ABS业务100%持有这栋楼，之后REITs也就持有了这栋楼。
根据目前各家基金集团的业务说明，REITs成立后之后，基金80%以上的资产都将投资于ABS之上，穿透取得基础设施项目完整全部权。因此，REITs的收获也来自于这些不动产管理运作获取的收入，例如租金、费用等等；越稳固、越挣大钱的不动产项目肯定会弄来更加好的回报。
往深了说，REITs其实对宏观经济有蛮大的意义，应该帮助企业急速回笼金币、盘活资产，提供了新的融资手法。东吴基金向《每天经济新闻》记者表示，古典的融资模式以信贷、债券为主，企业为了能够加快进步，会想方设法提高资产的周转效率，而公募REITs把债务融资变成了权益融资，管理人和运营机构将会以经常运营的思路来提高资产收获，更加有利于经常化的战略。
因此与很多的公募基金品种相比，公募REITs应该说是完完整全不一样。与往往一般状态公募业务每天公布净值不一样，REITs每半年才公布一次净值，交易售价完整以二级市场售价为准。尤其是REITs将在二级市场上交易，因此还和新股上市曾经一样，有询价和认购环节，因此发行面值也不是各位买基金所熟悉的1元，而是定价多少，发行售价只是多少。
深创投不动产基金管理（深圳）有限集团首席执行官孔令艺认为，本质上公募REITs只是资产的一次IPO，只是投资人未来将通过持有REITs基金份额来间接实现持股资产，而且基金上市之后也会有交易报价，与股票投资有异曲同工之妙。
可见，公募REITs的出现既为有关基础设施资产"借基上市"创造了条件，也在投资属性上具备鲜明的权益色彩。
博时基金基础设施投资部基金经理胡海滨向记者表示，过去的REITs都是债券型的，即有到期期限。"基金集团要按与投资人定好的日期兑现收获，更像是一个债券，即便一些做成了权益资产，也基础带有严厉的回购文字。"
在他看来，如果接触原始权益人需要兜底，有关业务实际上只是"明股实债"的做法，不可算作为真正的权益型业务。"而当下首批REITs投资人拿到的只是基础资产的权益份额，未来的收获都归投资人全部，相对应的危险也会归投资人来承担。"
要解决第二个能不应该买的问题，当然是要看这种业务危险收获水平怎么样，是否符合自己的投资预期以及资产配置需要。
据测算，公募REITs的日常售价波动危险总体可能低于股票型基金，高于债券型基金及货币市场基金；而其投资标的本质上是不动产，考验的是不动产的运营实力和收获水平，实际上和股市、债市是不一样的市场。因此，如果你是真的想要分散投资，隔离股市、债市的危险，那么公募REITs也许应该满足一定的要求。但如果你只是想要追求投资回报上的高收获，那么公募REITs不一定适合你。
公募REITs的收获水平到底怎么样呢？因为其收获主要来源于条款所规定的强力性分红，目前各家基金集团针对底层资产的成长性已给出分红率预测，沪杭甬杭徽REITs2021年、2022年分红率分别预计达到12%、10.5%，为首批最高；最低的为4.1%和4.16%。
对于投资理财者来说，选择公募REITs需综合思考底层项目、管理人、预测分红率等多方面因素，理论上分红当然越高越好；另外，产业园区项目评估充值率较高，其次为仓储物流、高速马路项目，污染治理等项目相对较低。
在业内人士看来，叠加分红和权益充值预期，或比通过投资银行股赚取股息率的效果更好。据了解，相较此前类REITs主要受守护安全险机构投资，本次REITs的投资方银行理财和券商都很积极。
目前的状态来看，首批9只业务已对标五大领域，包括产业园、收费马路、污染治理、仓储物流以及市政建设，之中产业园和收费马路项目居多，各有三例。胡海滨表示，项目筛选主要依据企业是否有稳固的现金流，相比增长潜力，看得见的营收更具投资价值。
胡海滨解答称，在试点阶段，公募REITs的基础资产有对比明确的准入周围，即三聚焦："聚焦重要时机地区、聚焦重要时机行业、聚焦超级项目"，因此他认为并不是全部的企业都应该通过REITs进行资产重组或并购，一定是基础设施行业内、满足权属清晰、运营稳健、现金流稳固可预测等要求要求的基础资产的持有人才应该做REITs。
此外，胡海滨跟你说记者，只要基础资产质量好，未来无论是大型国企还是中小微企业，都有着发行REITs的条件，且从发行定价的角度来说，中小微企业只要基础资产质量超级也会获取市场的肯定。
孔令艺也有差不多看法。她在访问中表示，未来当REITs基金有兼并或收购资产规划时，应该通过扩募进行"再融资"。"REITs基金应该在现有规模的基础上，新募集金币用来购物挑选符合规定的资产，因此REITs基金的规模是应该持续增长的。"在扩募的同一时间，REITs基金所投资的底层资产规模也相应扩大。她跟你说记者，企业可通过借助REITs这一资本平台扩张资产管理规模，发挥主动管理优势。
可见，公募基金掘金万亿REITs市场考验投研及项目深度。但一定指出的是，公募REITs项目涉及机构较多，包括公募基金集团、基金子集团（或券商资管）、券商、审计机构、律所、评估机构、托管银行，怎么样形成机构之间的有机交互健身是投资落地的关键。
胡海滨跟你说记者，除公募基金外，其余五类专业机构在古典的IPO、债券发行中有着丰盛经验，公募REITs虽是新的金融业务，但基金集团与券商、银行合作多年，项目组成员也在很多的项目上有过合作简史，双方间较为熟悉，因此在沟通交流协作上具备优势。
不过，基于公募REITs认购交易的特点，会有投资理财者担心，公募REITs上市后或将受到"折价"危险，进而对基金的进步弄来波及。
基金经理对此回答称，即便出现类似新股破发的状态，也不代表项目的底层价值出现贬值，而要混合基础面、市场等多方条件综合判断。此外，REITs有做市商机制，能够起到一定缓冲器的作用，使得二级售价不会摆脱资产价值太远，这也是REITs交易机制的一个亮点。
5月26日，首批公募REITs项目陆续发布份额发行公告，在完成询价后最终确认了认购售价和发行日期，中航首钢生物质REIT的发行售价最高，为13.38元/份，投资理财者在5月31日便可根据发行价参加认购，各家基金经理也将正式开启他们的管理首秀。
没错，全部REITs的基金经理此前暂无公募基金的管理记录，但这是由REITs基金的业务特别性决定的，此前各家基金集团对封闭式基金介入极少，且大多都是在REITs试点通知下发后相继布局的，因此，有关基金经理与我们古典意义上理解的权益或固收业务的基金经理在投资理念和事件内容上并不一样。
往往一般，公募REITs要求至少三名基金经理。胡海滨跟你说记者，常规配置是一个投资经理主管，两个主要负责运营的基金经理。他表示，作为基金管理人，一方面要有专业的主动管理团队不停跟进资产运营的状态，也会有驻厂的同事，负责管理基础资产；另外也委托专业的资产运营方帮助运营管理。"但基金集团作为主动管理方，我们会给运营管理方也下了较高的KPI的指标，之后也有相对应的考核的事件，来保证基础资产的顺畅的运营。"
另外，从危险方面来看，也与过往的公募业务不一样，公募REITs的危险主要来自于基础设施本身的一些属性，同一时间也包括了其运营和管理的水平，而不是各位熟悉的股价涨跌。
有基金业内人士指出："由于不动产行业进步与宏观经济形势息息有关，REITs一样可能因为宏观经济不确认性受到波及。经济下行、不动产市场波动等因素可能导致租金收入拖欠、物业资产不应该够正常运营以及资产估值下跌等后果，进而波及REITs投资理财者的投资收获。"
了解这9只REITs基金的业务特性之后，接下来只是等开卖了。
于是我们再来解决第三个问题，公募REITs该怎么样买？
首先来看发行方法。公募REITs分为网络和网下发行，网下投资理财者要求是专业的机构投资理财者，其实就类似于网下打新，这部分都是专业机构投资理财者参加，我们就不陈诉了。
对于我们中小投资理财者来说，购物挑选公募REITs主要有场内和场外两个路径。所谓的场内只是通过交易股票的证券账户进行购物挑选，所以要先到券商进行开户，由于这9只REITs基金分别在上交所和深交所上市，因此需要有两个交易所的账户，往往一般来说，在券商开户时都会同一时间开通。
当开通了证券账户后，还需要开通基础设施基金的购物挑选权限并签署危险揭示书，这种往往一般在券商APP的权限开通栏目里面。
当权限开通之后，一些券商是在"交易所基金申赎"窗口提交认购申请，如果没寻找入口的话，也应该直接通过搜索代码认购，记者以两家券商的窗口为例，举例如下（通过搜索代码跳出去的目前展现为交易窗口，到了周一会跳转成认购窗口）：
如果是场外认购，其实就跟我们平时在各大平台上买基金是一样的，不论第三方平台还是银行，只要平台上有销售，直接就应该认购。
值得一提的是，由于这些基金是封闭式基金，因此如果是通过场外认购的话，到时如果想卖出，还不应该直接赎回，就只能转到场内进行买卖，而在转换时，有可能遇到折溢价的状态。
各位还得小心的是，如果在场内进行认购，一些业务要求是以份额申请，例如一些要求认购份额为1000份或者其整数倍，一些则是100元或1000元起投，全体状态并不相同。另外，如果到时认购火爆，还可能出现按比例配售的状态。
因此从这种角度来看，各位不一定要在发行的时候认购，等到基金在二级市场上市交易了，你就应该只用证券账户来买卖交易了，没有转换的苦恼。
费率方面，这9只业务的认购费率也不一样，大多都是分段收取，区别如下：
还有与以往基金初始发行一份1元起买不一样的是，由于9只REITs基金的每份售价都不一样，一些一份是2.31元，一些一份是13.38元，因此需要准备的最低金币也不一样。以广州广河为例，每份基金份额是13.02元，通过场内认购的话，由于至少是1000份起，因此至少要准备13020元，如果是通过场外认购的话，只需1000元就可。
正如我们刚开始所说，即便看上去公募REITs的购物挑选要求并不高，交易也对比方便，但也并不是适合全部的投资理财者。
首先，对于危险偏好较高，例如希望平均年化收获率在15%甚至是20%以上的投资理财者，这种业务是满足不了要求的；其次，对于偏爱短期交易的投资理财者，这种业务也一样不适合，公募REITs全体来看，是一个投资经常化的业务，这点其实从其收获属性也能发现，其收获来源本身就不是短期行为。
当然，这种业务由于刚起步，还不太成熟等原因，可能出现一些交易性的机遇，例如出现一些折溢价的状态，但这种交易性机遇毕竟不是这种业务投资的常态。
那谁最适合持有公募REITs呢？大概说，这种业务全体上还是偏向于危险偏好较低，同一时间又能经常持有，或是应该把它当作是自己配合、资产配置一部分的投资理财者，因为它和股票、债券等其它资产的有关性对比低。
盈米基金研究技术院研究员周禹农表示："公募REITs适合有一定大类资产配置理念的投资理财者。本国现在热门的大类资产配置往往一般是通过股债配置控制波动，很多的大类资产最多到黄金（石油QDII有额度申赎问题，期货太专业了，而且黄金不生息更加的适合短期抗通胀）；结果是实际对冲还有很多能优化的余地，低危险债券+高危险股票常见的最优解往往一般是固收+策略，如果有一类和股债无显然有关性的大类资产则应该更好分散配合危险。"
周禹农跟你说记者，"公募REITs也适合以往持有银行理财信托规划、债基，以及银行等高派息个股的中低危险偏好投资理财者。目前本国危险偏好较低的投资理财者投资的金融业务底层资产往往一般有以下几种：债券、银行或者钢铁等高分红个股。债券的问题在于信用事件持续发生时刚兑性丢失，目前银行理财已经净值化转型，信托规划也时有发生暴雷传过来的新闻；银行、钢铁的分红较为稳固，但是一方面估值偏低上行弹性不大，另一方面股票的波动性也不小。"
基煜研究团队也表示："从美利坚REITs简史经验来看，1988年-2021年6月年化总回报9.7%，且与债券和股票有关性较低，能够较好分散配合危险。混合REITs流动性相对较差的特点，对于投资机构来说，更加的适合于投资周期偏长、有一定现金流要求、能够投资权益类资产的机构，如养老用金、年金、守护安全险等偏经常配置的金融机构。对于个体投资理财者而言，公募REITs的投资价值往往一般是参加要求较此前的基础设施类投资资产（如信托、ABS等）大为降低，并且有着较为稳固的分红机制，对比适合投资周期较长且希望有较稳固现金流的投资理财者。"
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