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最近几年，地产界有一个户型产品趋势，就是容积率在1.6-2.0的新项目中，普遍采用了叠拼混搭的方式。叠拼搭配花园洋房，或者叠拼搭配小高层。
那什么是叠拼？
叠拼在户型结构上是由多层的复式住宅上下叠加在一起的。一般分为上叠和下叠两种形式，下叠是1-2楼，赠送挑高地下室，层高可以达到4.5米甚至更高，装修时完全可以进行空间上的分割，产生不同的生活分区。
上叠是3-4楼，相比下叠有更多的露台、阁楼空间，上叠采光较好，私密性也相对较好，能够将整片小区的风光尽收眼底，视野通透开阔。
还有一些叠拼产品，在上叠和下叠的户型中间，增加了独立的一个平层产品，整体形成一个门栋内，1-2楼和4-5楼1梯2户的叠拼产品，3楼为1梯1户的大平层户型。
在容积率允许的情况下，设计叠拼这类产品，在目前整体限价限购的房产市场下，项目在申请新房预售备案价时，能够适当提升项目整体均价，从而实现更高的销售利润。加上叠拼户型产品亮点鲜明，卖点突出，能够吸引更多的购房者，从而进一步促进销售去化，对于开发商而言可谓一举两得。这就是目前市场上此类产品趋于同质化的最核心因素。
叠拼与传统别墅有什么区别？
传统别墅大致可分为这么几类：独栋、双拼、联排。
独栋别墅
独栋别墅独门独院，拥有大面积私家花园和超大的独立附加空间，超低的小区容积率，具有极强的私密性，独栋一直以来是别墅产品中最高端、最稀缺的。受到限墅令的影响，市场上已经没有新的独栋别墅产品了，作为住宅产品中的顶流项目，不仅产品稀缺，项目的配套服务也是一流的，会所、完善物业服务都是标配。独栋户型一般在300平米以上，整体拥有绝佳的私密性和舒适度。
双拼别墅
双拼别墅是指由两栋单体别墅拼接组合的户型产品。在容积率受限的情况下，特别是国家颁布了“限墅令”后，双拼、联排的别墅产品开始逐渐开发出来。双拼别墅三面独立采光，保留独栋别墅的许多优势和特质，大部分双拼别墅也带有私家花园、地下室、独立车库等空间，但从面积规模还是高端程度上比起独栋要稍微差一些，面积一般在300平米左右。双拼别墅，两栋虽是各自独立的，但只要打通就能融为一体，拥有堪比独栋别墅一样的功能与魅力。
联排别墅
联排类似双拼结构，主要由三到四个甚至更多的单元住宅构成，中间套与左右邻居共用外墙，虽然部分联排别墅在产品上也保留了每户独门独院的特征，但整体舒适度和私密性不如独栋和双拼。联排进深大，面宽相对较窄的结构特点，采光和通风整体也会逊色一些。联排别墅也能拥有独立的地下室、院子和车库，大部分面积段在200-300平方米。
现在市面上对于新项目来说，前面三种纯别墅产品基本已经绝迹，在容积率尚可的情况下，诞生了一种新别墅产品——合院别墅。合院别墅是一种现代院式住宅，常见的合院别墅是多以四联、六联的别墅形式为一体排布，形成围合或者半围的公共交流空间的院落，有自己独户的空间，又更侧重邻里共享空间。合院别墅说白了也是当下创新组合方式的别墅衍生出来的一种形式，面积户型在200-300平米较为常见，而且目前合院产品，清一色的建筑风格都采用中式园林特色。
叠拼与前者都有所区别，严格意义上说并不能算是纯正的别墅产品，绝大部分此类产品都是混合型社区，整体项目同时规划了小高层或花园洋房的其他产品。户型尺度和整体私密性、舒适度也与纯别墅产品有所差别，常见的叠拼户型面积在130-150平米。叠拼只是在产品结构上借鉴了别墅的部分特点，拥有了部分别墅产品的功能和生活意境。
那叠拼产品到底该如何选择？买上叠还是下叠？
1，叠拼别墅一定要具备城市属性。
在购买叠拼类产品前，首先要考虑项目是否具备城市属性，买叠拼别墅也要注重区位。也就是说项目不能太偏，除了产品本身以外，项目要具备最起码的出行、生活基本配套需求。因为无论你是自己居住还是将来出手，都是考虑产品的生活需求。具有较好的生活配套，项目本身产品未来的升值空间也会更高，城市属性同时也提升了居住的便捷和舒适度。当然位置和区域的不同，产品的价格也会有较大的差异，在自己预算范围内，尽量选择整体出行、配套都还可以的。
2，叠拼别墅的面积选择至关重要
叠拼别墅虽然严格意义上说就是一个复式洋房，但目前作为一个改善型产品，或许会成为这部分人的终极改善产品。叠拼的面积选择就尤为重要了，一定要买合适的面积段。一个理想、舒适的叠拼面积段，最好在160-200平。但是很遗憾，目前来说上海大部分的叠拼产品的面积段都只有130-150平，这主要是容积率受限，户型配比和市场销售要求的考虑。可以试想一下，如果一个叠拼别墅只有两层，总的面积在130-150平，去掉公摊等面积，相当于从130-150的一个平层三居或者四居，换成了两个60-70平米左右的小两居，空间上有多大的提升？两层的布局中一定会有很多局限性，例如，客餐厅的面宽尺度，上下楼梯的宽度，部分房间和卫生间的面积空间也会有所压缩。有时候这样的叠拼空间还真不如一个大平层来的舒适。加上叠拼别墅大部分电梯都只设置在外面，每天上上下下跑也比较累，特别是对于老人。
当然叠拼别墅也不是面积空间越大越好，如果面积段超过200平，买一个叠拼200-300平，再加上地下室等赠送空间，一个叠拼直接干到了300多，面积大了，总价也会高不少，花那么多钱为什么不直接买合院、联排甚至独栋。而且随着产品迭代，以后的生活水平不断的提升，以后卖掉出手也会有很大的问题，能买联排和独栋的客户是绝对不会考虑这样的产品。
3，生活方式决定产品属性
上叠和下叠完全是不一样的生活方式。叠拼的上下叠，除了价格的区别，更取决于你家的生活需求。购买别墅产品，功能上的分区才是和其他类型住宅不一样的地方。
下叠通常都附送挑高的地下室，局部可以分割两层空间，可以做钢琴室、画室、spa房、红酒吧、储藏室、健身房、影音厅等，可以营造无限遐想的生活场景。下叠如果带有花园，同时可以打造，泳池、花园、草坪、烧烤等生活场景。从功能分区上，下叠具有更加丰富空间想象，在预算允许的情况下可以适当的考虑。
对于上叠产品，它具备露台花园，可以有更多的室外空间，有阁楼，适合更加注重私密性的购房群体，在露台烧烤，种植花草，景观视野相比下叠产品要更好，打造有天有地的生活场景，最关键价格也要便宜一些。
4，叠墅产品的优势和缺陷
叠拼属于入门级的别墅类产品，花相对较少的钱就能享受别墅的生活氛围，叠拼具备了别墅产品的许多功能和特点，与传统的住宅和平层相比，是很不错的终极改善居住产品，目前我国正在全面开放三胎政策，空间上叠拼将是一步到位不错的选择。
当然叠拼的缺陷也非常明显，叠拼虽然概念上属于别墅，但并不是纯别墅产品，定位有些尴尬，高不成低不就，想要体验纯真别墅的高端人群是不太会选择这样的产品的，所以叠拼未来的市场前景并不看好。
所以，综合来看下叠相对来说比较好，但是价格也要贵一些。如果预算足够，尽量买下叠，毕竟下叠产品具有更多使用空间，具有更高的价值。想要更好的私密性，对于地下室一楼潮湿等问题存有顾虑，也可以选择上叠，后期装修维护成本也相对较低一些。
别墅是每一个人生活都向往的，它更多承载了我们精神层面的满足，不仅仅是居住。
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